Защита прав дольщиков при банкротстве застройщика

Главная

Статьи

Власть

Прокуратура г. Мичуринска

Приобретение жилья в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве чревато определенными рисками, одним из которых является возможное банкротство застройщика.

Особенности процедуры банкротства застройщика

Процедура банкротства застройщика имеет ряд особенностей, направленных на защиту прав участников строительства.
Арбитражный суд, принимая к рассмотрению дело о банкротстве застройщика, открывает конкурсное производство. Процедуры наблюдения и финансового оздоровления в данном случае не применяются.
Сведения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства публикуются в официальном издании – газете «Коммерсантъ», а также размещаются в Едином государственном реестре юридических лиц.
В течение 10 календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика передает ему сведения обо всех участниках строительства.
В пятидневный срок с даты получения вышеуказанных сведений конкурсный управляющий уведомляет всех выявленных участников строительства (дольщиков) об открытии конкурсного производства, о возможности и сроках предъявления ими требований, а также публикует соответствующее уведомление в газете «Коммерсантъ».

Способы защиты прав дольщика в случае банкротства застройщика

1. Обращение к конкурсному управляющему
с заявлением об установлении требований

Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, конкурсный управляющий по делу о банкротстве застройщика самостоятельно включает в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, на основании информации, размещенной органом регистрации прав в единой информационной системе жилищного строительства, о чем уведомляет участника долевого строительства.
В свою очередь участник строительства вправе предъявить конкурсному управляющему требование о передаче жилого помещения при наличии соответствующего договора, если строительство жилого дома завершено, или денежное требование либо уточнить свое требование к застройщику, предъявив подтверждающие документы.
В зависимости от ситуации участник строительства вправе заявить следующие денежные требования:
- о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, на основании которого заявитель требования стал участником долевого строительства;
- о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по договору, на основании которого заявитель требования стал участником долевого строительства;
- о возврате денежных средств, уплаченных участником долевого строительства по договору, на основании которого заявитель требования стал участником долевого строительства, а равно стоимости имущества, переданного участником долевого строительства застройщику по договору, признанному недействительным или незаключенным в судебном порядке.
Конкурсный управляющий рассматривает заявленные участником строительства требования и включает их в реестр требований участников строительства, если признает их обоснованными.

Подготовка заявления об установлении требований и
сбор необходимых документов

В заявлении о включении требований участника строительства в реестр требований кредиторов, реестр требований о передаче жилых помещений следует указать:
- фамилию, имя и отчество конкурсного управляющего, его почтовый адрес, указанный в публикации о признании застройщика банкротом и введении конкурсного производства;
- наименование арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве застройщика, в который подается заявление, и номер дела;
- наименование застройщика-должника, его местонахождение; сведения о заявителе (Ф.И.О., адрес, номера телефонов и факсов, адрес электронной почты); дату и номер договора долевого участия;
- идентификационные данные дома и объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор;
- стоимость объекта недвижимости по договору и сумму денежных средств, перечисленную застройщику;
- реквизиты документов, подтверждающих оплату стоимости объекта недвижимости по договору в полном объеме;
- сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств по передаче объекта недвижимости;
- требования участника строительства (о передаче жилого помещения со ссылками на законы и иные нормативные правовые акты, обосновывающие требования).
При установлении денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба (пропорционально исполненной участником строительства части обязательства по оплате жилого помещения). Стоимость жилого помещения при этом определяется на основании отчета независимого оценщика, привлекаемого конкурсным управляющим за счет средств должника.

К заявлению об установлении требований необходимо приложить:
- оригиналы или надлежащим образом заверенные копии документов, подтверждающих обоснованность требований (например, договор долевого участия с отметкой регистрирующего органа о государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости);
- документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения (платежные поручения, приходно-кассовые ордера, иные документы об оплате, предусмотренные действующим законодательством).
Соответствующее требование должно быть предъявлено конкурсному управляющему не позднее двух месяцев со дня получения от него участником строительства уведомления об открытии конкурсного производства. При этом такое уведомление считается полученным по истечении месяца со дня его опубликования в установленном порядке.
В случае пропуска указанного срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.
Конкурсный управляющий рассматривает полученное требование в течение 30 рабочих дней со дня его получения. Если требование дольщика обосновано, оно включается в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений). В этот же срок конкурсный управляющий уведомляет участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений), об отказе в таком включении либо о включении в реестр требования в неполном объеме.
В случае несогласия с конкурсным управляющим по вопросу включения (невключения) или включения требования в неполном объеме участник строительства не позднее чем в течение 15 рабочих дней со дня получения от него уведомления о результатах рассмотрения своего требования вправе заявить в арбитражный суд возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования о передаче жилого помещения.
Если возражения в предусмотренный срок не поступят, такое требование считается установленным в том размере, составе и порядке, которые определены конкурсным управляющим.
Если в отношении требования участника строительства будут заявлены возражения, такое требование рассматривается арбитражным судом в судебном заседании не позднее чем в месячный срок с даты получения возражений с извещением участвующих в данном обособленном споре лиц.
По результатам разрешения указанного вопроса арбитражный суд выносит определение о включении или об отказе во включении требования участника строительства о передаче жилого помещения, в реестр требований участников строительства.
Конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства с соблюдением установленной очередности:
- если не позднее, чем за месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче дольщикам объекта незавершенного строительства или жилых помещений в доме, строительство которого завершено;
- если не позднее, чем за месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств обанкротившегося застройщика новому приобретателю.

2. Обращение за возмещением в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства

Законодательством предусмотрена выплата возмещения участникам строительства при банкротстве застройщика за счет имущества публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд).
Выплата такого возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения за счет его имущества в установленном Правительством Российской Федерации порядке в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.
Выплата возмещения производится в размере стоимости жилого помещения, определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащего передаче участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора долевого участия либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади жилого помещения, не превышающей ста двадцати квадратных метров. Рыночная стоимость жилья определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения о выплате возмещения.
Физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию.
Выплата возмещения Фондом также осуществляется гражданам – участникам строительства, имеющим денежные требования, включенные в реестр требований участников строительства.
Участник долевого строительства не вправе требовать возмещения за счет средств Фонда в случае получения им ранее страховой выплаты или выплаты, произведенной поручителем застройщика.
Доход в виде возмещения, полученного налогоплательщиком в рамках защиты прав участников долевого строительства, налогом на доходы физических лиц не облагается.

3. Обращение в суд с требованием о признании права собственности
на объект недвижимости

Если застройщик получил разрешение на ввод построенного дома в эксплуатацию и до даты принятия решения о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подпин передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, участник строительства вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение.
Форма и содержание требования (заявления), а также порядок его подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям, установленным арбитражным процессуальным законодательством. В частности, за подачу иска в суд должна быть уплачена государственная пошлина, размер которой в данном случае составляет 6 000,00 руб.
Заявитель обязан направить застройщику копии требования и прилагаемых к нему документов заказным письмом с уведомлением о вручении.
По результатам рассмотрения заявления и документов арбитражный суд выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.